O aumento das rendas
Como seria de esperar (até por razões de ciclos eleitorais) existe um faseamento, que pode ir de 3 a 6 anos conforme o rendimento do agregado familiar. Temos assim a distinção entre a:
Situação A) para as famílias com rendimentos inferiores a 5 retribuições mínimas nacionais (€ 1.828,00), o período de transição é de 6 anos (3 anos de renda base condicionada + 3 anos de renda negociada);
Situação B) para as famílias com rendimentos superiores a 5 retribuições mínimas nacionais (€ 1.828,00), em que o senhorio só poderá tomar a iniciativa de transitar o contrato para o novo regime seis meses após a data da entrada em vigor da lei; após este prazo, o período de transição será, no mínimo, de 3 anos (ou seja, 3 anos de renda negociada).
Fácil é de concluir que, em muitas circunstâncias, o acordo entre senhorio e arrendatário pode não acontecer. Não existindo esse acordo, a lei esclarece que não pode haver aumento de renda. Mas o senhorio poderá denunciar o contrato pagando uma indemnização ao arrendatário que é calculada com base no valor médio das propostas de renda apresentadas pelas duas partes, multiplicada por um determinado número de anos ( ainda não definido -  ressalvam-se, aqui, as benfeitorias efectuadas na casa pelo inquilino  que devem ser consideradas na indemnização).

As excepções
Uma das grandes ressalvas desta proposta legislativa, e que distingue claramente os arrendatários, é a idade. Se este tiver mais de 65 anos nunca poderá ser despejado. Quanto ao momento que deve ser aferida a idade este concretiza-se até à data da recepção da comunicação do senhorio, onde este expressa a sua intenção de passar o contrato para o novo regime.
Outro dos elementos características do anterior regime que visava proteger a família nuclear era a possibilidade de o cônjuge e filhos menores ou idade escolar, poder suceder no contrato de arrendamento. Quanto ao conjugue nos contratos submetidos ao Regime de Arrendamento Urbano (R.A.U. 1990), e no caso de falecimento do titular do contrato, este transmite-se ao cônjuge aplicando-se o regime de transição. Ou seja, se este tiver idade igual ou superior a 65 anos não terá aumento de renda e não poderá ser despejado. No caso dos filhos menores ou em idade escolar até que os filhos completem a maioridade ou a actividade escolar, o contrato permanece inalterado ( aqui o limite é os 25 anos).

Apoios da nova lei
No que diz respeito aos tão propagandeados apoios estatais estes apenas serão para as famílias cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) for inferior a três retribuições mínimas nacionais (nova designação para o salário mínimo nacional). Estas famílias consideradas carenciadas receberão um subsídio de renda calculado com base numa taxa de esforço aplicada ao rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar, de forma a que o encargo com a nova renda não exceda uma determinada percentagem do rendimento do agregado, a qual pode oscilar de forma progressiva entre os 10% e os 30%. Ao mesmo tempo mantêm-se, no que concerne aos jovens o I.A.J. (Incentivo ao Arrendamento Jovem). Quanto as pessoas com deficiência vão ser beneficiados em 20% na correcção do seu rendimento anual bruto.
Outra das novidades que aponta para um dos aspectos essenciais do mercado do arrendamento e para todos que apreciam viver em cidades bem conservadas em termos de parque habitacional é que esta lei refere que não pode haver aumento de renda numa casa degradada. Esse aumento só é possível quando tenham condições mínimas de habitabilidade, ou seja, de segurança e salubridade. Estas condições são garantidas pelo certificado de habitabilidade atribuído pela Câmara Municipal após vistoria efectuada por peritos inscritos em listas da Ordem dos Engenheiros e dos Arquitectos.
Para apoio dos proprietários na reabilitação dos seus imóveis foi criado novo programa REABILITA, que é um programa que reúne todos os incentivos de apoio à reabilitação. O REABILITA pretende simplificar os procedimentos e agiliza as soluções de apoio financeiro (empréstimos com juros bonificados, empréstimos com período de carência e apoios a fundo perdido).

O arrendamento comercial
Por último, também o arrendamento comercial foi incluído na reforma estando agora os arrendatários distribuídos por três classes:
1.as micro empresas e empresários em nome individual;
2.as instituições sociais e religiosas e fundações e associações de interesse público;
3.as grandes empresas e o Estado.
A primeira classe nos primeiros três anos estarão sujeitas à renda base condicionada; nos cinco anos seguintes a renda aplicável ao contrato será a negociada pelas partes, não podendo o contrato ser denunciado antes do final desse período, excepto se as partes não chegarem a acordo quanto ao valor da renda, caso em que o senhorio pode denunciar o contrato, pagando uma indemnização ao arrendatário equivalente a quatro anos do valor médio das propostas de ambas as partes.
A segunda classe nos primeiros três anos estarão sujeitas à renda base condicionada; nos sete anos seguintes a renda aplicável ao contrato será a negociada pelas partes, não podendo o contrato ser denunciado antes do final desse período, excepto se as partes não chegarem a acordo quanto ao valor da renda, caso em que o senhorio pode denunciar o contrato, pagando uma indemnização ao arrendatário equivalente a quatro anos do valor médio das propostas de ambas as partes.
À terceira classe, aplica-se a regra geral; ou seja, dois anos de renda base condicionada, seguidos de um mínimo de três anos de renda negociada, período durante o qual o contrato não pode ser denunciado; se as partes não chegarem a acordo quanto ao valor da renda negociada, então, o senhorio poderá denunciar o contrato, desde que pague uma indemnização correspondente a quatro anos do valor médio das propostas de ambas as partes.
Por último, poderá retirar-se as seguintes conclusões:
1.trata-se de uma reforma imperativa em Portugal dado este ser um país com um mercado de arrendamento caríssimo para novos inquilinos e que empurrava senhorios com contratos anteriores a 1990 a não conservar as suas propriedades ou pura e simplesmente a abandoná-las.
2.Falta saber se o esforço financeiro estatal indispensável à compensação de famílias carenciadas vai funcionar como previsto dado que em muitas circunstâncias os aumentos negociados vão-se traduzir em peso insuportável nos orçamentos de muitas famílias. A não existência do acordo entre senhorio e inquilino poderá promover sucessivos despejos que abrangerá 220 mil famílias.
3.Por outro lado, diminuiu-se a estabilidade familiar ao reduzir-se para 3 anos o tempo de contrato - antes era de cinco. Por essa razão quem arrendar viverá de três em três anos a pensar se se mantém na mesma habitação.
4.Cumpre perguntar: nestas condições não continuará a valer a pena comprar?

Sérgio Magalhães 

Nota: esta opinião teve por base ass seguintes propostas legislativas:
Ante-Projecto de Decreto-Lei que aprova o Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos
Ante-Projecto de Decreto-Lei que aprova o Regime de Transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano
Ante-Projecto de Decreto-lei que altera o Regime do Arrendamento Urbano
Ante-Projecto de Decreto-Lei que cria o Subsídio Especial de Renda
Ante-Projecto de Decreto-Lei que aprova o Regime de atribuição de habitação social com renda apoiada, bem como o regime especial de arrendamento urbano aplicável
Ante-Projecto de Decreto-Lei que aprova o regime de certificação das condições mínimas de habitabilidade
Ante-Projecto Decreto-Lei que cria o Reabilita
Ante-Projecto de Decreto-Lei que cria a Base de Dados da Habitação
Proposta de Lei de autorização legislativa para alterar o regime geral do arrendamento urbano.