Notas introdutórias

A Nova Lei do Arrendamento Urbano (NLAU) devolve os preceitos ao Código Civil, no que à parte do regime substantivo diz respeito e ao Código de Processo Civil no que respeita à parte adjectiva.

Para melhor analisarmos o regime processual do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) teremos que ter presente as alterações e aditamentos ao Código de Processo Civil, decorrentes dos artigos 4º e 5º da NLAU, bem como e em particular os artigos 14º e 15º, sob as epígrafes “Acção de Despejo” e “Título Executivo” respectivamente.

O NRAU mantém alguns princípios e ideias que já estavam plasmadas no anterior regime, inovando no que respeita, em particular, à possibilidade de execução do despejo ainda e na pendência de acção declarativa.

Deste modo, há a sublinhar desde logo que o NRAU mantém a regra de que a acção de despejo segue os termos do processo declarativo comum, com algumas especialidades (as que decorrem dos artigos 13º, 14º e 16º do NRAU).

Em matéria de recursos consagra-se a admissão de recurso para a Relação independentemente do valor da causa e da sucumbência nas acções em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento, excepto se estes se destinarem a habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, alargando assim o princípio proteccionista do arrendatário.

Por outro lado, o recurso de apelação da sentença proferida naquelas acções de despejo passa a ter sempre efeito suspensivo (art. 692º, n.º 2 b) do CPC).

A acção de despejo

A acção de despejo pode seguir a forma de processo ordinário ou sumário, consoante o valor da causa e destina-se a “fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação” (art. 15 º do NRAU).

O valor da acção de despejo é determinado pelo valor da renda anual, acrescido (se for caso disso) das rendas em dívida e da indemnização requerida (307º, n.º 1 do CPC).

No caso da acção de despejo ter por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário – e quando este tenha na área de Lisboa ou do Porto e limítrofes, ou no respectivo concelho no resto do país, outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação adquirido após o início da relação de arrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis causa -, são admitidos pedidos cumulativos, nomeadamente, uma indemnização igual ao valor da renda desde o termo do prazo para contestar até à entrega efectiva da habitação.

Existe entendimento de que o artigo 14º do NRAU visa estabelecer um certo número de “disposições gerais” para todas as acções em que alguém peça ao tribunal que o arrendatário seja condenado a entregar o prédio ao senhorio, livre e desocupado, com fundamento na cessação do contrato de arrendamento, incluindo assim neste conceito, por exemplo, a acção em que o senhorio procura obter do réu a entrega do prédio com fundamento na caducidade ou na invalidade.

Caberá aos tribunais interpretar este entendimento. O que é certo é que a forma de processo é a comum, sendo que, efectivamente, a designação “acção de despejo, acaba apenas por decorrer de razões históricas e de cultura-jurídica e não, propriamente, com o rigor técnico definidor de uma acção especial.

Seguindo a forma de processo comum declarativo, o NRAU remete para a lei adjectiva a tramitação de todo o processo que vise cessar a relação de arrendamento. Contudo, consagram-se algumas especificidades, algumas já aqui referidas: a admissibilidade do recurso, a cumulação de pedidos no caso previsto no n.º 2 do artigo 14º e, de uma forma mais inovadora, a constituição de título executivo na pendência da acção declarativa, resultado da falta de pagamento e depósito das rendas, se para o efeito o arrendatário for notificado, podendo o senhorio requerer certidão dos autos relativa a esses factos, valendo esta como título executivo adequado a provocar o despejo do local arrendado, seguindo-se a forma de processo comum para entrega de coisa certa.

Ora, estabelece o NRAU que enquanto estiver pendente a acção de despejo, mantém a obrigação do arrendatário pagar as rendas ou depositá-las. No caso de incumprimento e persistindo a mora do arrendatário para além de 3 meses, o senhorio pode requerer que seja o arrendatário notificado para em 10 dias proceder ao pagamento ou depósito, com a indemnização devida e juntar nesse prazo prova de tal pagamento ou depósito.

Se o arrendatário não fizer prova nos autos do pagamento ou do depósito de tudo quanto for devido, pode o senhorio fazer, então, extrair certidão quanto a esses factos, tendo a mesma valor executivo.

A acção executiva seguirá a forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.

Chegados a este ponto, há quem entenda – e a meu ver bem – que o arrendatário já não se poderá socorrer do disposto no artigo 1048º do Código Civil, pagando tudo o que deve no prazo para a oposição à execução.

Doutro modo, caso o arrendatário faça prova no prazo de 10 dias (ainda em sede declarativa) que efectuou o pagamento ou depósito de tudo quanto devia ao senhorio, já este não pode executar o despejo, com base nesse motivo, seguindo a acção os seus ulteriores termos. Neste caso, o arrendatário será condenado em custas e nas despesas de levantamento do depósito que tenha feito, a contar a final.

O título executivo

O NRAU estabelece, para além das sentenças condenatórias, a possibilidade do senhorio lançar mão de acção executiva directamente quando este esteja na posse de título executivo, definindo quais os títulos que poderão servir de base à execução para entrega de coisa certa (artigo 15º do NRAU).

São títulos executivos,

- Em caso de cessação por revogação: o contrato de arrendamento + documento escrito de revogação assinado pelas partes;

- Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável: contrato escrito de onde conste a fixação desse prazo;

- Em caso de cessação por oposição à renovação: o contrato de arrendamento + comprovativo de comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato;

- Em caso de denúncia por comunicação: o contrato de arrendamento + comprovativo de comunicação com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação, devendo a mesma ser confirmada, sob pena de ineficácia, por comunicação com antecedência máxima de 15 meses e mínimo de 1 ano relativamente à data da sua efectivação;

- Em caso de resolução por comunicação: o contrato de arrendamento + comprovativo de comunicação onde invoque fundadamente a obrigação incumprida, bem como (se for o caso) comprovativo emitido pela entidade competente da oposição à realização da obra;

- Em caso de renúncia pelo arrendatário (37º/5 e 43º/5): comprovativo de comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário.

O contrato de arrendamento é o título executivo para a acção de pagamento de renda, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.

Pressupõe-se para a possibilidade de execução que o contrato de arrendamento tenha cessado e que o prédio não tenha sido entregue ao senhorio.

O “título executivo de despejo” é sempre constituído por um contrato de arrendamento válido, excepto no caso da al. f) do artigo 15º e, claro está, no caso de sentença condenatória.

Estamos perante um título executivo complexo composto do contrato de arrendamento e outros documentos complementares. No caso da al. b) do artigo 15º basta o contrato de arrendamento de onde conste a fixação do prazo, aplicando-se tal situação aos contratos para habitação não permanente ou para fim especial transitório.

O NRAU, ao estabelecer estes documentos como títulos executivos procura agilizar e acelerar a consagração dos direitos de propriedades do senhorio, podendo este recorrer à via judicial sem necessidade de socorrer-se da fase declarativa, que é morosa e complexa.

Na posse do título executivo o senhorio pode lançar mão do processo executivo, teoricamente mais célere e eficaz. Contudo, a Acção Executiva no regime que vigora desde finais de 2004 estão detectados alguns pontos de bloqueio (alguns já superados, outros não) que, com certeza, virão a constituir obstáculos à realização rápida e eficaz do desejado despejo.

Em particular e antecipando um cenário, será pertinente referir poderão surgir dificuldades na investidura do exequente (senhorio) na posse do imóvel, pois que tal situação decorrerá de um acto coercivo levado a cabo por agente de execução (solicitador de execução ou oficial de justiça), merecendo já nota antecipatória a necessidade de apoio logístico e, nomeadamente, policial, que aquele carecerá para levar avante a entrega judicial.

Ora, tratando-se de oficial de justiça tudo se procederá como antes da reforma, sendo que a este é mais fácil – na prática – dirigir-se ao magistrado e conciliar todas as necessidades para a prática do acto. Porém, tratando-se de solicitador de execução – externo ao tribunal e ao processo – com certeza que haverá necessidade a recurso a expedientes burocráticos e, naturalmente, dilatórios que obviarão à execução para entrega de coisa certa. O futuro ditará essas dificuldades…

Suspensão da execução e Diferimento da desocupação de imóvel

O NRAU traz ainda importantes especificidades no procedimento executório, nomeadamente com os aditamentos ao Código de Processo Civil, nomeadamente os artigo s 930º B, C, D e E, que consagram regras respeitantes à possibilidade de suspensão da execução e ao diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação.

No que respeita à suspensão da execução, o artigo 930º-B estabelece dois casos em que se suspende a execução:

- Se for recebida oposição à execução, deduzida numa execução que se funde em título executivo extrajudicial;

- Se o executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato (930º-C).

Além destes dois casos, pode o agente de execução suspender as diligências executórias sempre que o detentor da coisa exibir título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente ou título de subarrendamento ou de cessão de posição contratual, emanado do executado juntamente com comprovativo de ter sido requerida a notificação ao exequente no prazo de 15 dias, ou em que o exequente tenha autorizado esse subarrendamento ou cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário ou cessionário como tal. Nestas situações é necessário que o detentor da coisa não tenha sido ouvido ou convencido na acção declarativa.

Também pode o agente de execução suspender as diligências executórias, quando se mostre, por atestado medido com referência ao prazo de doença, que a diligência põe em risco a vida de que pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda.

Aqui a lei alarga este fundamento para além do arrendatário e seus familiares, referindo-se a “pessoa que se encontra no local”. Contudo, para que a diligência se suspenda terá que ser exibido atestado médico com a especificidade de indicar o prazo da suspensão, devendo, certamente, este prazo estar relacionado com a doença da pessoa em causa.

Ora, com o devido respeito, parece infeliz a letra deste preceito, pois, salvo melhor opinião, das duas uma: ou estamos perante doenças agudas que muitas vezes não permitem aos médicos fazer um prognóstico temporal de melhoria ou, doutro modo, incita-se a que, em caso de doença, se promova junto dos médicos obtenção de atestado que permita suster a acção do exequente.

O tempo e a prática demonstrarão a eficácia e a evolução do NRAU e, particularmente, no que a este preceito diz respeito, há que aguardar para ver como é que os arrendatários vão criar obstáculos (diria por impulso natural) para adiarem a necessidade de procurarem nova habitação, com os custos e os sacrifícios que o mais das vezes daí decorrem, nomeadamente a nível de reintegração social noutros bairros, etc.

Por outro lado, o artigo 930º-C dá a possibilidade do executado/arrendatário requerer o diferimento da desocupação, adiando assim um desfecho certo. O diferimento tem que ser fundado em razões sociais imperiosas e o requerimento deve ser acompanhado das provas disponíveis e de indicação de testemunhas a indicar até ao limite de 3.

Nestas situações, caberá ao tribunal, no seu livre e prudente arbítrio, decidir. No entanto, dispõem-se algumas limitações ao exercício deste direito do arrendatário, nomeadamente:

- Se o diferimento tiver por fundamento que a desocupação imediata causa ao executado um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao exequente, devendo, neste caso e sendo diferido, o executado caucionar as rendas vincendas, sob pena de perda do benefício;

- Se o diferimento tiver por fundamento que, tratando-se de resolução por falta de pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do executado (presumindo-se essa carência relativamente a beneficiários de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção), cabendo, nestes caso, ao Fundo de Socorro Social  do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar o exequente pelas rendas não pagas , acrescidas de juros de mora. Nada se diz quanto a rendas vincendas …

- Se o diferimento tiver por fundamento que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Aqui limita-se o fundamento exclusivamente ao executado (arrendatário) e não se estabelece qualquer condição compensatória ao exequente…

O requerimento ou petição de diferimento da desocupação assume carácter urgente (art. 930º-D) e deve ser liminarmente rejeitada quando:

- Tiver sido deduzida fora do prazo;
- O fundamento não se ajustar a algum dos anteriormente referidos;
- For manifestamente improcedente.

Há lugar a contestação no prazo de 10 dias, conferido ao exequente, devendo este oferecer de imediato contraprova.

Quanto ao prazo limite para o diferimento, estabelece o NRAU que não pode exceder 10 meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão que o conceder.

Conclusões

O regime processual consagrado na nova lei do arrendamento urbano reconduz os preceitos para os seus “locais de origem”, nomeadamente para o Código Civil e Código de Processo Civil, procurando assim reintegrar a sistematização concentrada de um regime que, no fundo, não merece nem justifica, particularmente no que ao direito adjectivo há a referir, um regime especial, autónomo e desagregado das restantes normas que definem e estabelecem os procedimentos.

Assim, a “acção de despejo” segue a forma de processo comum declarativo, com particulares especificidades.

Alarga-se e antecipa-se a possibilidade de recurso à via judicial executiva, quando preenchidos os requisitos estabelecidos no NRAU, seguindo o processo a forma de processo executivo comum para entrega da coisa certa.

Neste ponto, seguir-se-ão os trâmites da acção executiva com particulares especificidades no que respeita ao tipo de títulos executivos (alargados em função do disposto no artigo 15º do NRAU) e quanto à suspensão da execução e diferimento da desocupação do imóvel arrendado para habitação.

Os “pontos negros” destas alterações procedimentais encontrarão sede nos já existentes e detectados quanto ao processo comum declarativo e processo comum executivo vigentes, podendo ainda vir a encontrar-se entraves práticos no que respeita, particularmente, à suspensão da execução e diferimento da desocupação. Contudo, no que a isto diz respeito, só a prática forense e a jurisprudência é que permitirão uma verificação in loco da aplicação prática da nova lei.

Fontes: NLAU e Arrendamento Urbano 2006 - NRAU, por Fernando Augusto cunha e Sá e Leonor Coutinho.