Contrato de Utilização de Loja em Retail Park

1.     PRIMEIRAS CONTRATANTES: 2.     SEGUNDA CONTRATANTE: 3.     Considerando que:a) As Primeiras Contratantes, na qualidade de legitimas comproprietárias, estãoa promover o desenvolvimento de um Retail Park, situado na (…), doravante designado por RETAIL PARK, a edificar no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de [indicar localidade] sob o n.º (…) e inscrito na matriz sob o Artigo (…) da freguesia de [indicar][2];b) O RETAIL PARK é um complexo comercial, englobando várias lojas, destina-das ao exercício de diversas actividades comerciais de retalho e respectivas áreas comuns;c) As Primeiras Contratantes é a única e exclusiva responsável pela escolha dos lojistas;d) A Segunda Contratante propõe-se explorar a sua actividade comercial em parte do RETAIL PARK, mais precisamente no espaço que na planta que constitui ANEXO I vai assinalada a vermelho, especificamente uma área coberta ao nível do solo, com [indicar área] m2, de ora em diante designado como “Loja”.e) As mesmas partes pretendem, no âmbito da liberdade contratual legalmente consagrada, celebrar um contrato atípico que aqui qualificam de Utilização de Espaço Integrado em Retail Park , contrato esse que as Partes Outorgantes, embora reconhecendo que reúne elementos de vários contratos, entendem não se subsumir  a qualquer dos tipos legais;f)  As Partes Outorgantes desde já afastam a qualificação deste contrato como arrendamento ou subarrendamento, por considerarem que este tipo legal de contrato constitui uma figura na qual não se podem  integrar grande parte dos elementos próprios da utilização de um espaço integrado em Retail Park e que aqui pretendem consagrar, nomeadamente a forma de remuneração, a selectividade, a disciplina de funcionamento comum ou a prestação de serviços inerentes à respectiva administração.4.     Declaração de vontade:É celebrado pelas Primeiras e Segunda Contratantes e mutuamente aceite o presente Contrato de Utilização de Espaço Integrado em Retail Park, o qual se rege pelas cláusulas e condições seguintes:5.     Cláusula Primeira (Objecto)1. Constitui objecto do presente contrato a utilização pela Segunda Contratante, da Loja integrada no supra identificado RETAIL PARK, com uma área de [indicar] m2 identificada na planta constante do Anexo I, que, depois de assinada pelas partes, fica a fazer parte integrante do presente contrato.2. Para além do direito a utilizar a Loja ora atribuído, assiste ainda à Segunda Contratante o direito de:a) acesso às partes e equipamentos de utilização comum do RETAIL PARK;b) beneficiar da prestação de serviços comuns obrigatórios identificados infra na Cláusula Oitava.A Loja é entregue com as infra-estruturas instaladas no limite da loja.6.     Cláusula Segunda (Duração)1. O presente contrato tem a duração de [indicar] anos, com início no dia da inauguração do RETAIL PARK, caducando findo tal período.2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, as partes poderão negociar e celebrar um novo Contrato de Utilização de Espaço Integrado em Retail Park tendo por objecto o mesmo espaço/loja.3. Caso seja retirada às Primeiras Contratantes a disponibilidade sobre o direito de utilização da Loja, em consequência de decisão proferida por autoridade ad- ministrativa ou judicial, o presente contrato caducará de imediato, não podendo Segunda Contratante reclamar qualquer indemnização ou compensação pelos prejuízos daí resultantes.7. Cláusula Terceira (Obrigações da Segunda Contratante resultantes da integração da Loja no RETAIL PARK)A Segunda Contratante obriga-se a observar as limitações resultantes da integração da Loja no RETAIL PARK, em especial, a:a) Manter a Loja aberta ao público, iluminada e devidamente equipada;b) Exercer a(s) sua(s) actividade(s) comercial(is) ininterruptamente, sujeitando-se ao horário obrigatório de funcionamento do RETAIL PARK;c) Manter em perfeito estado de utilização, limpeza e higiene, em termos condizentes com a actividade a que se destina e com a sua integração RETAIL PARK, a Loja, bem como os seus equipamentos próprios ou comuns, incluindo canalizações, de água, esgotos, instalação eléctrica e ar condicionado quando exista, e suportar o custo de quaisquer obras de reparação, quer estas se tornem necessárias durante a ocupação, quer com a sua devolução no termo do contrato;d) Comparticipar nas despesas comuns do RETAIL PARK, nomeadamente, as despesas com a manutenção, limpeza das partes e equipamentos de utilização comum, manutenção dos espaços verdes do logradouro e custos relacionados com a iluminação exterior do edifício, promoção e publicidade.e) A cumprir com o constante do Regulamento do RETAIL PARK, o qual integra o presente contrato como Anexo II.8. Cláusula Quarta (Destino da Loja)A Loja objecto do presente contrato destina-se, exclusivamente, [indicar actividade], não lhe podendo ser dado outro destino ou exercida qualquer outra actividade sem o consentimento expresso das Primeiras Contratantes, a ser dado sob a forma de aditamento escrito ao presente contrato.9.     Cláusula Quinta (Obras, Benfeitorias, Reparações e Substituições)1. A Loja é entregue em tosco, com um mínimo de [indicar] dias antes da data prevista para a inauguração do RETAIL PARK, competindo à Segunda Contratante a realização de obras de acabamento nesse período de tempo.2. A Segunda Contratante fica autorizada a efectuar no espaço objecto do presente contrato, desde que previamente autorizada pelas Primeiras Contratantes trabalhos de decoração e acabamentos que julgar convenientes à exploração da sua actividade, desde que tais trabalhos não alterem ou prejudiquem as estruturas, estética e funcionamento do RETAIL PARK onde está implantada.3. As Primeiras Contratantes reservam-se no direito de não conceder a aprovação referida no número dois, sempre que as obras a realizar e/ou a decoração projectada, ou os reclamos a instalar, não se integrem estética ou funcionalmente nos conjuntos comercial e imobiliário do RETAIL PARK.4. A elaboração e aprovação dos projectos necessários à execução das obras, trabalhos e instalações a que se referem os números anteriores, e, bem assim, os custos dessas obras, trabalhos,  instalações  e de tudo o mais que aí se menciona, incluindo o pagamento de quaisquer taxas, multas e outros encargos legais que sejam devidos, serão totalmente de responsabilidade e conta da Segunda Contratante.5. A loja a explorar pela Segunda Contratante disporá de contadores próprios de água e electricidade.6. Estarão também a cargo da Segunda Contratante todas as despesas com as ligações iniciais de electricidade, água, gás e telefone, bem como as resultantes dos respectivos consumos e da utilização das instalações correspondentes.7. Tanto no que respeita à execução dos trabalhos como à utilização do espaço objecto do presente contrato e das partes comuns do RETAIL PARK, a Segunda Contratante compromete-se a respeitar na íntegra o disposto no Regulamento Interno, junto como Anexo II.8. Todas as reparações e substituições de materiais, instalações de água, luz, gás, telefone e demais elementos integrantes da Loja ficarão a cargo da Segunda Contratante9. As reparações e substituições referidas no número anterior deverão ser executa- das no prazo máximo de [indicar] dias a contar da data da verificação do evento que as determinar.10.   Cláusula Sexta (Integração e levantamento de benfeitorias)1. Todas as benfeitorias e reparações realizadas pela Segunda Contratante directa ou indirectamente no espaço objecto do presente contrato ficarão a fazer parte integrante deste, salvo se, e na medida em que, as Primeiras Contratantes, no termo do contrato, autorizarem ou exigirem o seu levantamento, caso em que a Segunda Contratante deverá, na parte a que essa autorização ou exigência respeite, repor o espaço no estado em que se encontrava  à data da assinatura do presente contrato.2. No termo deste contrato, a Segunda Contratante deverá proceder ao levantamento do mobiliário, maquinaria, utensílios e quaisquer elementos móveis de decoração ou exploração instalados na loja, com rigorosa observância, onde for o caso, do disposto da parte final do número anterior.11.   Cláusula Sétima (Manutenção e Conservação da Loja)A Segunda Contratante fica obrigada a manter e a restituir o espaço cuja utilização ora lhe é atribuída em bom estado de manutenção e conservação, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização em conformidade com os fins do contrato.12.   Cláusula Oitava (Serviços Comuns Obrigatórios)1. As Primeiras Contratantes obrigam-se a que os serviços definidos no Regulamento Interno sejam prestados à Segunda Contratante, nomeadamente, a manutenção, limpeza e conservação geral das partes e equipamentos de utilização comum do RETAIL PARK2. As Primeiras Contratantes obrigam-se ainda a manter actualizados os contratos de abastecimentos de água, electricidade e telefones relativos aos serviços comuns do RETAIL PARK e a pagar pontualmente os respectivos encargos.13.   Cláusula Nona (Administração do RETAIL PARK)A administração do RETAIL PARK, a direcção dos respectivos serviços de interesse comum e a fiscalização da aplicação do Regulamento Interno incumbem à Primeira Contratantes, como entidade responsável pela gestão do RETAIL PARK, ou a quem estas nomearem.14.   Cláusula Décima (Responsabilidade civil e seguros)1. As Primeiras Contratantes ão se responsabilizam por quaisquer danos pessoais ou patrimoniais sofridos pela Segunda Contratante, seu pessoal, clientes, fornecedores ou demais pessoas, resultantes de incêndio, explosão, inundação, roubo ou outras causas, sempre que estas se verificarem no espaço/loja, respondendo, exclusivamente, a Segunda Contratante pelos prejuízos daí resultantes.2. A Segunda Contratante é ainda responsável por todos os danos causados a terceiros, às demais lojas do RETAIL PARK ou às partes e equipamentos de utilização comum, resultantes directa ou indirectamente da actividade exercida por si, pelo seu pessoal e pelos seus fornecedores3. Para efeitos de cobertura de todos os riscos mencionados na presente cláusula e pelos demais inerentes à exploração da sua actividade, e para além dos seguros comuns obrigatórios, a Segunda Contratante obriga-se a efectuar, numa companhia de seguros de reconhecida idoneidade, os contratos de seguros enumerados no Anexo III e a mantê-los actualizados, entregando à Primeiras Contratantes  cópias das respectivas apólices, actas adicionais e recibos de prémios.4. Caso a Segunda Contratante, solicitada para o efeito, não faça prova de que efectuou e que mantém em vigor os seguros referidos no número anterior, poderão as Primeiras Contratantes efectuá-los e mantê-los em sua substituição, debitando- lhe os respectivos encargos.5. O Seguro multi-riscos deverá segurar os conteúdos e benfeitorias da loja objecto do presente contrato, em montante considerado razoável pelas Primeiras Contratantes, mas que nunca será inferior a [indicar montante], sendo a parte da responsabilidade civil pelo montante mínimo de [indicar montante], decorrentes dos factos emergentes da sua exploração que possam causar lesões e danos à própria loja, ao RETAIL PARK e/ou a terceiros e que garanta o pagamento de indemnizações por danos materiais ou morais decorrentes de lesões corporais ou materiais causadas à  Primeiras Contratantes e/ou a terceiros6. Durante todo o período de duração do presente contrato de utilização, e inclusivamente durante todo o período de presença no espaço até ao momento da devolução das chaves às Primeiras Contratantes, a Segunda Contratante deverá fazer prova a todo o momento da existência dos seguros que se encontra  obrigada a contratar, bem como das pessoas eventualmente lesadas7. No caso de destruição total ou parcial do espaço objecto do presente contrato, seja qual for a causa, a Segunda Contratante acorda expressamente que não reclamará nenhuma outra indemnização para além da que for atribuída ao proprietário a título de danos causados ao ocupante pela companhia de seguros do proprietário.8. A Segunda Contratante declara renunciar a qualquer acção para efectivação de responsabilidade contra as Primeiras Contratantes, o condomínio, os explora- dores e respectivas seguradoras pelos riscos atrás mencionados.  As apólices dos contratos de seguro celebrados pela Segunda Contratante deverá mencionar esta renúncia. O agravamento do prémio derivado da renúncia será suportado pela Segunda Contratante9. Para prevenir as Primeiras Contratantes contra o risco de perda das remunerações e/ ou do reembolso de quaisquer quantias devidas ao abrigo do presente contrato, na sequência de perdas de exploração, no caso de ocorrência de um sinistro, a Segunda Contratante obriga-se a celebrar um contrato de seguro que cubra, no mínimo, dois anos de remuneração actualizada nos termos previstos neste contrato.10. Sempre que solicitado, Segunda Contratante deverá fornecer às Primeiras Contratantes à primeira interpelação, todos os comprovativos da celebração dos contratos de seguro enumerados no Anexo III e do pagamento dos prémios respectivos.15.   Cláusula Décima Primeira (Pagamentos a efectuar pela Segunda Contratante)1. A Segunda Contratante compromete-se a pagar pontualmente:a) A remuneração estabelecida na cláusula subsequente e nas condições a í definidas;b) A parte que lhe competir dos encargos comuns do RETAIL PARK, logo que notificada para o efeito pelas Primeiras Contratantes.2. O não pagamento da remuneração e dos encargos comuns nos prazos, condiçõese locais estabelecidos, sem prejuízo do eventual exercício do direito de resolução do presente contrato ou de outro qualquer direito resultante do incumprimento da Segunda Contratante, sujeitará Segunda Contratante às seguintes penalidades, calculadas sobre o valor total do montante/s em dívida:a) Juros de mora correspondentes a [indicar percentagem] % ao mês;b) Multa compensatória de [indicar percentagem] % sobre o valor total do/s montante/s em dívida, quando este não exceder [indicar] dias, elevando-se a [indicar percentagem] % se o atraso for de mais de [indicar] e até [indicar] dias e para [indicar percentagem] % se ultrapassar este prazo.3. Todos os preços, remunerações e prestações fixadas ou previstas no presente contrato, independentemente da sua natureza, que a Segunda Contratante se obriga a pagar à Primeiras Contratantes são indissociáveis umas das outras, constituindo não pagamento de qualquer delas fundamento de resolução do contrato pelas Primeiras Contratantes.4. A Segunda Contratante reembolsará todas as despesas e encargos que as Primeiras Contratantes sejam obrigadas a suportar em resultado da situação de incumprimento por parte da Segunda Contratante16.   Cláusula Décima Segunda (Remuneração)1. A Segunda Contratante pagará às Primeiras Contratantes a remuneração anual que assim se discrimina:a) Primeiro Ano de Vigência € [indicar montante], acrescida de I.V.A. à taxa em vigor, a ser paga em duodécimos, iguais e sucessivos, com vencimento até ao dia [indicar] de cada mês;b) Segundo Ano de Vigência € [indicar montante], acrescida de I.V.A. à taxa em vigor, a ser paga em duodécimos, iguais e sucessivos, com vencimento até ao dia [indicar] de cada mês;c) Terceiro Ano de Vigência - € [indicar montante], acrescida de I.V.A. à taxa em vigor, a ser paga em duodécimos, iguais e sucessivos, com vencimento até ao dia [indicar] de cada mês;d) Quarto Ano de Vigência - € [indicar montante], acrescida de I.V.A. à taxa em vigor, a ser paga em duodécimos, iguais e sucessivos, com vencimento até ao dia [indicar] de cada mês;2. A remuneração em vigor nos termos da alínea d) do ponto 1. supra, será actualizada automática, sucessiva e anualmente a partir no início do quarto ano de vigência do contrato, inclusive, com base no valor do Índice de Preços no Consumidor, sem habitação, correspondente aos ú timos [indicar] meses e publicado pelo Instituto Nacional de Estatística, processando-se o primeiro aumento um ano após a data de início da vigência do presente contrato  e as seguintes em cada data de aniversário do contrato.3. Para os fins previstos nos números anteriores da presente cláusula, a Segunda Contratante transmite, neste dia, uma ordem de débito em conta bancária, conforme ao modelo junto ao presente contrato como Anexo IV.4. A Segunda Contratante entrega, na presente data, à Primeiras Contratantes garantia bancária On First Demand, destinada a assegurar o pontual pagamento das remunerações equivalentes a [indicar] meses, sendo válida durante a vigência do presente contrato, mesmo em caso de alteração do valor de remuneração nos termos contratados.17.   Cláusula Décima Terceira (Inutilização da Loja)1. Em caso de incêndio, inundação ou qualquer outro caso fortuito ou de força maior que torne inutilizável o RETAIL PARK o presente contrato caduca2. Se as situações supra referidas apenas se verificarem na Loja, o presente contrato suspende-se até que a mesma seja considerada apta para o reinício da actividade.3. Se a Loja não for considerada apta no prazo de [indicar] dias a contar do sinistro, o presente contrato caducará18.   Cláusula Décima Quarta (Incumprimento)As Primeiras Contratantes poderão resolver o presente contrato, sem prejuízo da indemnização a que tiverem direito, com os seguintes fundamentos:a) A não abertura da loja na data da inauguração do RETAIL PARKb) Em caso de não pagamento pela Segunda Contratante de qualquer montante devido nos termos do contrato;c) Por danos na Loja ou realização de trabalhos que não tenham tido o consentimento das Primeiras Contratantes;d) Por afectação da Loja a actividades diversas das que constam especificada- mente do contrato;e) Encerramento da Loja sem autorização prévia, por escrito, das Primeiras Contratantes por mais de [indicar] dias interpolados ou [indicar] dias seguidos por ano;f)  Por desrespeito das condições de higiene impostas por lei;g) Por sub-locação ou cessão da posição contratual que não tenham sido consentidas total ou parcialmente;h) Em geral, por desrespeito, pela Segunda Contratante, de qualquer das suas obrigações contratuais ou resultantes do Regulamento Interno2. A resolução do presente contrato, nos termos estabelecidos no número anterior, deverá ser efectuada através de carta registada com aviso de recepção ou de carta entregue em mão, devendo uma cópia da mesma ser datada e assinada como comprovativo da sua recepção, qualquer uma delas dirigidas à morada da sede da Segunda Contratante.3. Independentemente do exercício do direito de resolução, as Primeiras Contratantes têm o direito de recusar-se a prestar qualquer serviço a que estejam contratualmente obrigadas sempre que se verifique uma situação de incumprimento, pela Segunda Contratante, de qualquer dos artigos do presente contrato ou do Regulamento Interno.4. Caso não aceite a resolução contratual operada pelas Primeiras Contratantes fundamento em incumprimento, a Segunda Contratante apenas poderá fazer valer judicialmente o seu entendimento, não se podendo opor à produção dos efeitos próprios da resolução, nomeadamente, não se poderá opor a que as Primeiras Contratantes, por si ou por intermédio do seu representante, reassumam a posse da loja e exerçam os seus direitos de gestora.5. Salvo no caso de resolução do presente contrato com fundamento em incumprimento contratual das Primeiras Contratantes ou por motivo de força maior, a Segunda Contratante,  sem prejuízo do direito de indemnização que assiste à Primeiras Contratantes, será sempre responsável pelo pagamento de todas as remunerações que se venceriam até ao termo do período contratual, bem como de uma quantia referente aos encargos mensais da Loja, calculada em função do número de meses em falta até ao termo do contrato e da média dos encargos mensais vencidos durante a vigência do contrato. A Segunda Contratante reembolsará às Primeiras Contratantes da totalidade das despesas, direitos e honorários por ela suportados, que a acção da Segunda Contratante determinou que fossem incorridos pelas Primeiras Contratantes com vista à recuperação dos montantes devidos e/ou reparação do seu prejuízo.6. Dada a indissociabilidade das obrigações assumidas pela Segunda Contratante no presente contrato e no Regulamento Interno, fica prejudicada a denúncia ou resolução parcial por qualquer das partes contratantes19.   Cláusula Décima Quinta (Termo do Contrato e Restituição do Espaço)1. Terminado o contrato, qualquer que seja a causa, as Primeiras Contratantes têm o direito de se opôr a que a Segunda Contratante continue a utilizar a Loja, bem como a suspender a prestação de quaisquer serviços a que esta haja tido direito.2. A Segunda Contratante obriga-se, no termo do contrato, a desocupar a Loja e a restituí-la, bem como a entregar os equipamentos comuns em perfeito estado de conservação e funcionamento, fazendo todas as reparações e substituições que serevelarem necessárias ou convenientes. As Primeiras Contratantes faculdade de proceder ao pagamento de eventuais custos resultantes da reposição da Loja no seu estado inicial.3. As obras e benfeitorias que   Segunda Contratante haja efectuado ficam a fazer parte integrante da Loja, não podendo levantá-las, pedir por elas qualquer indemnização ou alegar direito de retenção, seja a que título for.4. As Primeiras Contratantes têm, porém, direito a exigir que as ditas obras e benfeitorias sejam total ou parcialmente removidas, ficando neste caso essa remoção a cargo e por conta da Segunda Contratante.5. Caso a Segunda Contratante  não proceda à desocupação e restituição da Loja no prazo de [indicar] dias após o termo do presente contrato, as Primeiras  Contratantes ficam, desde já, autorizadas a reassumir a posse da Loja, a partir daquela data, ocupando as respectivas instalações, ou dando-lhes o destino que entende- rem, bem como a dispor, como possuidores de boa fé, dos bens nela existentes, incluindo proceder à sua venda, sendo o produto apurado com a venda utilizado para o pagamento, total ou parcial, do (s) montante  (s) em dívida que a Segunda Contratante tenha para com as Primeiras Contratantes6. No termo do contrato, a Segunda Contratante não poderá reclamar das Primeiras Contratantes indemnização ou compensação por perda de clientela.20.   Cláusula Décima Sexta (Cessão da Posição Contratual da Primeira Contratante) A Segunda Contratante autoriza, desde já, as Primeiras Contratantes a transmitir para terceiro a posição que detém no presente contrato.21.   Cláusula Décima Sétima (Pacto de Exclusividade e Não-Concorrência)1. As Primeiras Contratantes obrigam-se a atribuir à Segunda Contraente exclusividade no exercício da sua actividade comercial no RETAIL PARK, mais precisamente da natureza da(s) estipulada(s) na Cláusula Quarta do presente contrato.2. A Segunda Contratante obriga-se a não exercer qualquer actividade comercial que tenha a mesma natureza da(s) estipulada(s) na Cláusula Quarta do presente contrato, num espaço de [indicar], calculados a partir dos limites do imóvel em que o RETAIL PARK se encontra  implantado.22.   Cláusula Décima Oitava (Foro competente)Qualquer litígio emergente do presente contrato será resolvido pelo foro competente, nos termos do Código do Precesso Civil.23.   Cláusula Décima Nona (Escolha do domicílio)1. Para a execução do presente contrato, as Partes elegem como domicílio as moradas seguintes:Primeira Contratante[indicar identificação e endereço] Segunda Contratante[indicar identificação e endereço]2. Qualquer modificação das moradas indicadas no presente contrato pelas partes deve ser comunicada  à outra parte, por meio de carta registada com aviso de recepção, dirigida para a morada indicada no presente contrato, no prazo de [indicar] dias, a contar da modificação.3. Fazem parte integrante do presente contrato, depois de devidamente assinados pelas partes, os seguintes anexos:a) Anexo I - Planta do RETAIL PARKb) Anexo II - Regulamentoc) Anexo III – Discriminação dos Seguros a contratar pela Segunda Contratante d) Anexo IV - Ordem de transferência bancáriaFeito em dois originais de igual teor, as quais vão ser assinadas por todos os con- tratantes em [indicar Localidade], aos [indicar data].