Acção de Reivindicação e restituição da Posse (Caducidade de contrato arrendamento)

Exmo. Senhor Dr. Juiz de Direitodo Tribunal Judicial da Comarca da_________________[NOME], natural de ___________________, portador do CC n.º XXXXXX e NIF XXXXXX, residente na [MORADA COMPLETA],vem instaurar contra:[NOME], natural de ___________________, residente na [MORADA COMPLETA],acção declarativa de condenação, com processo ordinário, nos termos e com os seguintes fundamentos:I.DOS FACTOS1ºO Autor é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra “__”, correspondente ao rés do chão, loja letra A, destinada a estabelecimento comercial, com entrada pelo nº _______, do prédio urbano sito na ______________________, freguesia de ___________, concelho de __________, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de ______ sob o nº ______, da dita freguesia, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo _______.2ºA aquisição de propriedade foi registada a seu favor pela inscrição XX , de [DATA], conforme Certidão da Conservatória do Registo Predial de _____, que se junta como doc. nº 1 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.3ºO Autor adquiriu a propriedade  em [DATA], ao anterior proprietário [NOME], por escritura pública de compra e venda, outorgada no Cartório Notarial de _________ - Cfr. doc. nº 2, que se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.4ºEfectivamente, o ora Autor tem e sempre teve a posse formal, civil, titulada, pacifica, pública, continua e de boa-fé da referida fracção autónoma, pelo menos desde o ano de XXXX, cfr. se pode comprovar pelo doc. nº 3 que se junta.5ºReparando e praticando todos os demais actos próprios de um proprietário.6ºPública e pacificamente, à vista de toda a gente, sem violência ou oposição de quem quer que seja,7ºSempre de boa-fé.8ºDando-a de arrendamento e arrecadando as respectivas rendas.9ºEfectivamente, por contrato de arrendamento celebrado em [DATA], a referida fracção autónoma foi dada de arrendamento a [NOME], pelo anteriorproprietário, destinando-se o local arrendado [IDENTIFICAR OBJECTO], cfr. se pode comprovar pelo contrato de arrendamento que ora se junta e se dá por reproduzida para os efeitos legais (Doc. nº 4).10ºO referido contrato de arrendamento, foi celebrado pelo prazo de 2 (um) ano, com inicio em [DATA], renovando-se, automaticamente, pelo que, foi transmitido a favor do sucessivo proprietário, ora Autor.11ºNos termos da cláusula terceira do referido contrato de arrendamento, ficou acordado entre as partes que, o montante da renda mensal a ser pago era de XXX,XX €, devendo as mesmas ser liquidadas no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, cfr. Doc. 5 já junto aos presentes autos.Acontece que,12ºO referido arrendatário, [NOME], deixou de proceder ao pagamento das respectivas rendas a partir do mês de [DATA] encontrando-se, presentemente, emdivida, as rendas vencidas desde o mês de [DATA], no valor mensal de XXX,XX € (EXTENSO) cada.13ºPelo que, em [DATA], os mandatários do ora Autor, remeteram uma carta registada ao referido arrendatário, ____________________, solicitando que, procedesse ao pagamento das rendas em dividas, acrescida da respectiva indemnização, sob pena de, recurso à via judicial, cfr. se pode comprovar pelo Doc. nº 6 que ora se junta aos presentes autos.14ºFace à ausência de qualquer resposta por parte do referido arrendatário, em [DATA], o ora Autor deu entrada de uma notificação judicial avulsa, no Tribunal Judicial da Comarca de XXXXXXX, ao abrigo do disposto no nº 1 do art. 1084º do C.C. e do nº 7 do art. 9º do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, nda redacção conferida pela actual Lei n.º 2/2020, de 31 de Março,15ºNo âmbito da qual, veio requerer que o referido arrendatário, [NOME], fosse notificado de que, face ao não pagamento das rendas vencidas, desde o mês de [DATA], até à presente data, o ora Autor, vinha proceder à resolução do referido contrato de arrendamento, solicitando que, se procedesse à entrega do locado, livre de pessoas e bens, cfr. se pode comprovar pelo teor da referida notificação judicial avulsa que ora se junta (Doc. nº 7).16ºNa sequência da interposição da referida notificação judicial avulsa, em [DATA], o ora Autor foi notificado pela solicitadora de execução nomeada nos referidos autos, da certidão de não notificação pessoal, do referido arrendatário [NOME], nos seguintes termos “o requerido faleceu há cerca de 4 anos, quem reside na morada constante dos autos é [NOME], seu [grau de parentesco]", cfr. se pode comprovar pela referida certidão de não notificação pessoal que ora se junta (Doc. nº 8).17ºO óbito do referido arrendatário nunca foi comunicado ao ora Autor, sendo na verdade do seu total desconhecimento.18ºPelo que, após proceder ás necessárias buscas, foi possível apurar que, efectivamente, o referido arrendatário faleceu no dia [DATA], cfr. se pode comprovar pelo assento de óbito nº ____, emitido pela Conservatória do Registo Civil, que ora se junta e se dá integralmente reproduzido para todos os efeitos legais (Doc. nº 9).19ºSendo assim, em face do exposto, não restam dúvidas de que, o referido contrato de arrendamento comercial inicialmente celebrado em [DATA], entre o falecido arrendatário, [NOME] e o anterior proprietário, [NOME], caducou, por morte do locatário, nos termos e ao abrigo do disposto na alínea d) do art. 1051º do NRAU.Acontece que,20ºPresentemente, o ora Autor veio a ter conhecimento de que, o ora Réu, [NOME], continuou a ocupar o referido imóvel, aí exercendo a sua actividade comercial, desde a morte do anterior e único legítimo inquilino.21ºOcupação esta que é abusiva e ilegítima.22ºNa medida em que, nem o ora Autor, nem os anteriores proprietários reconheceram ao Réu qualquer direito derivado da ocupação da fracção.23ºNão tendo o Réu qualquer título ou direito real que lhe permitisse ou permita ocupar a referida fracção e justifique a sua posse.24ºUtilizando-a ilicitamente, na medida em que, não pode desconhecer que, a sua ocupação é ilegal e violadora do direito de propriedade do Autor.25ºEfectivamente, conforme resulta provado nos presentes autos, o ora Réu recepcionou e teve conhecimento da carta que foi remetida pelos mandatários do Autor ao primitivo arrendatário, já junta aos presentes autos como Doc. nº 5, no âmbito da qual é requerido o pagamento das rendas em dividas, acrescida da respectiva indemnização, sob pena de, recurso à via judicial.Mais,26ºO ora Réu teve conhecimento, da notificação judicial avulsa interposta pelo Autor com vista à resolução do contrato de arrendamento comercial, por falta de pagamento de rendas, mediante contacto pessoal com a solicitadora de execução, tendo apenas nessa altura informado que, o arrendatário [NOME], havia falecido há cerca de 4 (quatro) anos.E,27ºApesar de ter sido interpelado pelo Autor, com vista à apresentação de uma certidão de óbito do falecido arrendatário, bem como, à desocupação e entrega imediata da fracção arrendada devoluta de pessoas e bens, na medida em que, se encontrava a lesar gravemente o direito de propriedade do Autor,28ºA verdade é que, o ora Réu nada fez, permanecendo na fracção arrendada, de forma ilegítima e abusiva.29ºContra a vontade do Autor.30ºAproveitando-se da sua tolerância e boa-fé.31ºActuando com manifesto dolo e má-fé, pois não só tem plena consciência de que não possui qualquer título que legitime a referida ocupação, como também, porque durante todos estes anos nunca comunicou o óbito do falecido arrendatário e, ainda se recusou a prestar toda a colaboração necessária ao ora Autor, com vista à obtenção da certidão de óbito do falecido e à sua relação de parentesco com o mesmo.32ºDe facto, com a sua conduta, o Réu tem vindo a violar intencional e abusivamente os direitos de propriedade e posse do ora Autor.33ºPrivando o Autor, de obter quaisquer rendimentos do imóvel, causando-lhe com a sua conduta, sérios e graves prejuízos.34ºO ora Réu não só não procedeu á entrega do espaço locado após a caducidade do referido contrato de arrendamento – [DATA] – como também, nunca procedeu aopagamento de qualquer remuneração ou compensação, pela ocupação ilegal da fracção.35ºTendo com a sua conduta impossibilitado o ora Autor enquanto legitimo proprietário, de dar à fracção a utilização que, por lei, lhe é conferida, procedendo, nomeadamente, quer à sua alienação, quer ao seu arrendamento e dai retirar qualquer proveito ou rentabilidade económica do referido imóvel.36ºEfectivamente, caso o referido imóvel não se encontrasse ilegalmente ocupado desde a morte do primitivo arrendatário – [DATA] – a mesma teria sido arrendada.37ºProporcionando ao Autor um rendimento mensal que aumentaria o seu património.38ºFracção esta que, se fosse arrendada às condições de mercado existentes no ano de desocupação, poderia render ao ora Autor uma quantia mensal nunca inferior a XXX,XX €, a titulo de rendas.39ºPelo que, tendo em consideração a não rentabilização do referido espaço, desde a caducidade do contrato de arrendamento, que ocorreu em [DATA], com o óbito do arrendatário [NOME]40ºO prejuízo do ora Autor ascende, presentemente, ao montante de pelo menos XXX,XX €, valor estimado em rendas mensais que poderia vir a auferir com o arrendamento do referido imóvel, desde [DATA] até ao presente momento.41ºIsto, sem prejuízo dos valores devidos, relativos ao tempo em que perdurar a ocupação ilegítima por parte do Réu, até á efectiva e integral entrega da fracção livre e devoluta de pessoas e bens.42ºBem como, dos eventuais danos causados pelo Réu na fracção ocupada, pela sua utilização e deterioração, indemnização esta, em relação à qual não existe, de momento, elementos de facto suficientes para a quantificação do dano, motivo pelo qual, deverá ser relegada para liquidação em execução de sentença.IIDO DIREITO43ºO ora Autor é o único e legitimo proprietário da fracção reivindicada, cfr. art. 1316º do Código Civil.44ºTendo, por conseguinte, legitimidade para, nos termos do disposto no art. 1311º do C.C., exigir judicialmente, de qualquer possuidor ou detentor da coisa, o reconhecimento do seu direito de propriedade.45ºPor outro lado, cfr. ficou provado, o referido contrato de arrendamento comercial, celebrado em [DATA], caducou por óbito do seu arrendatário, [NOME], ocorrido em [DATA].46ºNão possuindo o ora Réu qualquer título legitimo que lhe permita ocupar a referida fracção.47ºA ocupação do referido imóvel, por parte do Réu, sem título justificativo, constitui uma violação culposa do direito de propriedade do Autor.48ºFace à ocupação ilícita e à continuada recusa do Réu, a entregar a referida fracção autónoma, tem o Autor o direito a exigir uma indemnização, a título de retribuição compensatória pela indemnização, segundo os princípios gerais da responsabilidade civil consagrados nos arts. 562º e ss. do Código Civil.49ºRessarcindo o Autor dos lucros cessantes, pelos “benefícios que deixou de obter”, nos termos do art. 564º nº 1 do C.C.50ºE, ainda dos danos emergentes relativos ao prejuízo causado – a privação do uso.51ºPelo que, estando o Réu obrigado a reparar os danos, deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação, cfr. arts. 562º e 566º nº 2 do C.C..Nestes termos, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de V. Exa., deve a presente acção ser julgada procedente, por provada e,em consequência:a) Declarar-se o Autor como dono e legitimo proprietário da fracção autónoma supra identificada;b) Ser declarada a caducidade do contrato de arrendamento comercial, celebrado  em [DATA], pelo anterior proprietário, [NOME], por morte do locatário, nos termos e ao abrigo do disposto na alínea d) do art. 1051º do NRAU.c) Condenar-se o Réu a restituir ao Autor a referida fracção autónoma, devoluta e desocupada de pessoas e bens, em bom estado de conservação e em perfeitas condições;d) Condenar-se o Réu ao pagamento de uma indemnização no montante de XXX,XX € ([EXTENSO]), correspondente ao valor devido pela ocupação do imóvel, desde [DATA] até à presente data;e) Condenar-se o Réu ao pagamento das quantias vincendas até à efectiva restituição da mesma livre e devoluta de pessoas e bens, as quais se contabilizam no valor mensal de XXX,XX €;f) Condenar-se o Réu no pagamento de uma indemnização a título de eventuais danos causados pela utilização indevida e deterioração da referida fracção autónoma, em quantia a determinar em execução de sentença;g) Finalmente, deve o ora Réu ser condenado no pagamento de custas e encargos do processo.Valor: XXX,XX € ([EXTENSO]).Junta: 10 documentos, duplicados legais, procuração forense e comprovativo do pagamento dataxa de justiça inicial.